Jak zaadresować pismo do wspólnoty mieszkaniowej? Banalne? Nic bardziej mylnego.
Projekty unijne: Cubeinfo v. Polska Agencja Rozwoju Przedsiębiorczości = 1:1
Grudzień 3, 2014
Dobra sztuka legislacji…
Grudzień 10, 2014
Pokaż wszystko

Art. 30 megaustawy przewiduje obowiązek udostępnienia nieruchomości przez ich właścicieli, w tym przez wspólnoty mieszkaniowe. Aby móc skutecznie domagać się realizacji tego prawa, należy prowadzić ze wspólnotą negocjacje w przedmiocie zawarcia umowy dostępowej, czyli wysłać wspólnocie (doręczyć) wniosek wraz z umową.

Jak zatem zaadresować list do wspólnoty? Wskazanie jedynie ulicy i numeru budynku wielomieszkaniowego bez podania numeru lokalu wywoła jedynie konsternację u listonosza, który nie będzie wiedział komu konkretnie taki list doręczyć i zwróci go nadawcy.

W tym miejscu przypomina mi się wykład z historii prawa polskiego, na którym profesor opowiadał w ramach ciekawostki, że w dawnej Polsce wystarczyło by woźny sądowy przybił list do drzwi, a na dowód doręczenia zabrał ze sobą drzazgę, która niczym brakujący element układanki, miała stanowić potwierdzenie po włożeniu na właściwe miejsce, że przesyłka została przybita do właściwych drzwi:)

W dzisiejszych czasach potrzebujemy właściwego podpisu na tzw. żółtej zwrotce (dowodzie odbioru przesyłki). Tylko czyj ma być podpis?

Charakterystyka wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa i jest jednostką organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej. Ustawodawca nadał więc wspólnocie mieszkaniowej podmiotowość prawną, ale nie stworzył żadnych przepisów szczególnych, regulujących zasady doręczeń temu specyficznemu podmiotowi.

Zasady doręczeń

Osobie fizycznej pisma doręcza się na adres jej zamieszkania, a osobom prawnym i innym przedsiębiorcom na adres wskazany w rejestrze (np. KRS). Natomiast problemem jest zaadresowanie pisma do wspólnoty mieszkaniowej, która ujawniona jest jedynie w rejestrze REGON.

Zgodnie z przepisami o doręczeniach zamieszczonymi w kodeksie postępowania cywilnego, pisma procesowe dla organizacji, która nie ma osobowości prawnej, doręcza się organowi uprawnionemu do jej reprezentowania. Organem uprawnionym do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej jest jej zarząd (ewentualnie współwłaściciele w przypadku tzw. małej wspólnoty, w której jest siedem lub mniej lokali). Uprawnionym do odbioru korespondencji kierowanej do wspólnoty mieszkaniowej może być również zarządca nieruchomości wspólnej. Orzeczenia sądów powszechnych potwierdzają, że pismo należy dostarczyć na adres członka zarządu wspólnoty mieszkaniowej bądź jej zarządcy.

Tylko w jaki sposób ustalić kto jest członkiem zarządu, lub kim jest powołany zarządca, skoro dane te nie są nigdzie ujawniane (mogą, ale nie muszą zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości)? Ustawodawca dotychczas nie zapewnił żadnych środków niezbędnych do ustalenia tych danych, a to na nadawcy pisma kierowanego do wspólnoty mieszkaniowej spoczywa obowiązek ich ustalenia.

Zmiana rozporządzenia dotyczącego rejestru REGON

8 listopada 2014 roku, do Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 lipca 1999 r. w sprawie sposobu i metodologii prowadzenia i aktualizacji rejestru podmiotów gospodarki narodowej, w tym wzorów wniosków, ankiet i zaświadczeń, oraz szczegółowych warunków i trybu współdziałania służb statystyki publicznej z innymi organami prowadzącymi urzędowe rejestry i systemy informacyjne administracji publicznej (Dz. U. poz. nr 69, poz. 763) dodany został § 7 ust. 2a, który stanowi, że za adres siedziby wspólnoty mieszkaniowej przyjmuje się adres podany we wniosku na formularzu RG-OP (czyli we wniosku o wpis lub zmianę w REGON).

Czyżby powyższe miało oznaczać, że zarząd wspólnoty mieszkaniowej powinien wskazać w rejestrze REGON adres siedziby wraz z numerem lokalu, który byłby właściwy do doręczeń (np. numer lokalu jednego z członków zarządu)? Co jest skutkiem nieuaktualnienia adresu siedziby? Dodanie tego postanowienia nie rozwiązuje problemu. Listonosz w dalszym ciągu nie będzie wiedział kto jest uprawniony do odbioru pisma, czy też do której skrzynki wrzucić list lub awizo, gdyż wspólnoty nie będą podawać dokładniejszego adresu niż numer budynku. Chyba, że sądy i organy administracji publicznej po dodaniu § 7 ust. 2a wspomnianego rozporządzenia będą uznawać, że doręczenie pisma pod adres wskazany w rejestrze REGON jest prawidłowe i wystarczające.

Postulaty zmian

Co powinien zrobić ustawodawca, by rozwiązać problem doręczeń do wspólnot mieszkaniowych raz na zawsze? Mógłby np. zobowiązać zarządy oraz zarządców wspólnot mieszkaniowych do dokonywania wpisu do właściwego rejestru, w którym ujawniani byliby członkowie zarządu lub zarządca nieruchomości. Wydaje się, że rejestr REGON (tylko tam wpisywane są wspólnoty mieszkaniowe) nie jest odpowiedni do gromadzenia takich informacji. Konieczne więc byłoby albo wykorzystanie w tym celu istniejącego rejestru lub powołanie nowego rejestru wspólnot mieszkaniowych. Zarząd wspólnoty bądź jej zarządca odpowiadałby za aktualność wpisu, a każdy mógłby łatwo ustalić kto jest uprawnionym organem do reprezentacji wspólnoty mieszkaniowej i kogo konkretnie wskazać jako adresata pisma.

A może wystarczające byłoby zobowiązanie zarządu (lub powołanego zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej do zamieszczenia w widocznym miejscu przy wejściu do budynku informacji, kto jest uprawniony do odbierania korespondencji i reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej? Już teraz taka praktyka ma miejsce w wielu wspólnotach. Gdyby stała się powszechna i obowiązkowa, to opisywany problem w większości przypadków przestałby istnieć.

Tymczasem wciąż trzeba będzie samodzielnie ustalać czy wspólnota mieszkaniowa ma zarządcę lub kto jest członkiem zarządu albo liczyć, że dzięki zdolnościom listonosza pismo trafi do właściwej osoby…..

4 Komentarze

  1. Jacek napisał(a):

    Dobrzy Jesteście !
    Ale.
    [Cyt: ] z Waszego tekstu ,,A może wystarczające byłoby zobowiązanie zarządu (lub powołanego zarządcy) wspólnoty ……… itd . …………………….. istnieć,,
    Ale to nie wystarcza . Jak zarząd wymrze ( taki jednoosobowy ) lub przypadkach braku zarządu , to wszystkie pełnomocnictwa i wywieszanie na tablicy tracą aktualność.

    Pozdrawiam
    J.K.

    • Ewelina Grabiec napisał(a):

      Dziękujemy za komentarz.

      Cieszymy się, że nie tylko my dostrzegamy problem. Tych “ale” jest niestety wiele.
      Osobiście uważam, że wspólnoty powinny być wpisywane do rejestru (wzorem KRS), a adres tam ujawniony powinien być wiążący i to na wspólnocie powinien ciążyć obowiązek aktualizacji (ze wszystkimi tego typu konsekwencjami). Zdaje sobie jednak sprawę, że to w chwili obecnej pobożne życzenie.

      Pozdrawiam!

      • Wojtek napisał(a):

        Czy jest jakikolwiek wiarygodny sposób na ustalenie kto jest zarządcą danej nieruchomości lub choćby administratorem

        • Ewelina Grabiec napisał(a):

          Najczęściej taka informacja jest umieszczona w formie ogłoszenia na tablicy ogłoszeniowej w klatce schodowej budynku. Zakres uprawnień zarządcy administratora najlepiej ustalić w oparciu o umowę zawartą przez taki podmiot ze wspólnotą (zdaje sobie sprawę ze skali trudności w dotarciu do takiego dokumentu). Czasami informacja o zarządcy jest wpisana do KW nieruchomości.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*