W poprzednim wpisie poruszaliśmy tematykę najnowszej nowelizacji ustawy Prawo budowlane, omawiając kwestie związane z ułatwieniami w zakresie spełnienia wymogów formalnoprawnych przed rozpoczęciem realizacji inwestycji, związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, zgłoszenia budowy bądź odstąpienia od tego wymogu. Poniżej kontynuujemy omawianie problematyki dotyczącej zmian, które weszły w życie z dniem 7 stycznia br.

Modyfikacje w omawianej ustawie dotyczą także wprowadzenia do jej treści nowych pojęć. Część z nich, takich jak np. budynek mieszkalny, budynek użyteczności publicznej czy budynek zamieszkania zbiorowego, posiadały już wcześniej „definicje legalne” – z tym że, były do tej pory określone wyłącznie w przepisach wykonawczych, tj. w rozporządzeniu budynkowym, co utrudniało ich wykładnię. Postanowiono zatem przenieść je bezpośrednio do art. 3 Prawa budowalnego, zawierającego słowniczek pojęć.

Nowe definicje są często nieznacznie zmodyfikowaną kopią tych „starych”, określonych w rozporządzeniu budynkowym – mimo to mogą one wpływać na rozumienie danego pojęcia. Przykładowo, budynkiem użyteczności publicznej jest budynek przeznaczony na potrzeby administracji publicznej, wymiaru sprawiedliwości, kultury, kultu religijnego, oświaty, szkolnictwa wyższego, nauki, wychowania, działalności leczniczej, społecznej lub socjalnej, obsługi bankowej, handlu, gastronomii, usług, w tym usług farmaceutycznych, pocztowych lub telekomunikacyjnych, turystyki, sportu i rekreacji lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym, lotniczym, morskim lub wodnym śródlądowym oraz inny budynek przeznaczony do spełniania podobnych funkcji; za budynek użyteczności publicznej uznaje się także budynek biurowy, z wyłączeniem budynków zlokalizowanych na terenach zamkniętych określonych decyzją Ministra Obrony Narodowej, w których nie są realizowane zadania użyteczności publicznej. Oznacza to, że w przeciwieństwie do definicji zawartej w rozporządzeniu budynkowym, wyraźnie wyłączono z jej zakresu budynki posadowione na terenach zamkniętych, określonych decyzją ministra MON.

Oprócz tego zdecydowano się na dodanie nowych definicji, takich jak przykładowo:

• działka budowlana – gdzie wprost potwierdzono, że należy to pojęcie rozumieć tak samo, jak w przypadku art. 2 pkt 12 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Innymi słowy, jest to nieruchomość gruntowa lub działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego;
• budynek wielorodzinny – rozumiany, przeciwnie do budynku jednorodzinnego, jako budynek służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych niebędący budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym;
• zabudowy jednorodzinnej – przez którą rozumie się jeden budynek mieszkalny lub zespół takich budynków, wraz z garażami i budynkami gospodarczymi.

Oznacza to, że w przypadku każdej inwestycji warto zapoznać się z wprowadzonymi zmianami i ocenić, jaki mogą one mieć wpływ na dane przedsięwzięcie.

Inną zmianą, która może ucieszyć inwestorów, są ułatwienia w zakresie legalizacji. Przypominamy, że zgodnie z dotychczasowym stanem prawnym organ nadzoru budowlanego – w razie stwierdzenia, że roboty budowlane są prowadzone:

• bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo zgłoszenia lub
• w sposób mogący spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia lub zagrożenia środowiska, lub
• na podstawie zgłoszenia budowy, naruszającego art. 29 ust. 1 i 3 Prawa budowlanego, lub
• w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach

– wydawał postanowienie dotyczące wstrzymania budowy.

Nowością jest wprowadzenie mechanizmu nazwanego, dość trafnie, w uzasadnieniu projektu nowelizacji „mechanizmem żółtej kartki”. Organ nadzoru budowlanego – w przypadku, w którym prace są prowadzone w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach, zamiast wstrzymywać roboty budowlane, może pouczyć inwestora o konieczności doprowadzenia robót budowlanych do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach.

Pouczenie to jest wpisane w protokole kontroli i dzienniku budowy. Ma to dać inwestorowi szanse na naprawienie błędu. Dopiero po upływie 60 dni (chyba, że wcześniej wystąpi o to inwestor), organ sprawdza, czy roboty budowlane zostały doprowadzone do stanu zgodnego z ustaleniami i warunkami określonymi w decyzji o pozwoleniu na budowę, projekcie zagospodarowania działki lub terenu, projekcie architektoniczno-budowlanym lub w przepisach. Dopiero, gdy ostrzeżenie to zostanie zignorowane a warunki te nie są nadal spełnione, organ wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót oraz ewentualną procedurę legalizacyjną „na starych” zasadach.

Nie ma więc wątpliwości, że również omawiane zmiany mogą mieć pozytywny wpływ na inwestorów. Wprowadzenie nowych pojęć bezpośrednio do Prawa budowlanego powinno ułatwić ich interpretację, a także stosowanie w danych przypadkach, co może przyczynić się do „pewności prawa”. Z kolei „mechanizm żółtej kartki” przy legalizacji prowadzonych prac budowlanych umożliwi inwestorowi samodzielne naprawienie wcześniejszego błędu.

Patrycja Cegiełka-Ordon

radca prawny