Prowadzenie inwestycji budowlanych, zwłaszcza w segmencie mieszkaniowym i komercyjnym, coraz częściej wiąże się nie tylko z klasycznymi wymogami prawa budowlanego, ale także z regulacjami unijnymi, które wprost wpływają na sposób projektowania i wyposażania budynków. Jedną z takich regulacji jest Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1309 z dnia 29 kwietnia 2024 r. w sprawie środków mających na celu zmniejszenie kosztów wdrażania gigabitowych sieci łączności elektronicznej, zmieniające rozporządzenie (UE) 2015/2120 i uchylające dyrektywę 2014/61/UE, czyli tzw. Akt w sprawie infrastruktury gigabitowej (GIA).

Nowe obowiązki wynikające z rozporządzenia unijnego zaczną być stosowane od dnia 12 lutego 2026 r. i będą miały istotne znaczenie przede wszystkim dla inwestorów, deweloperów, właścicieli nieruchomości oraz podmiotów realizujących generalne remonty. Co istotne – w Polsce dalej nie ma „ustawy wdrażającej” te przepisy. Przypomnimy, że projekt nowelizacji (między innymi Megaustawy) który przenosiłby unijną regulację na grunt przepisów krajowych, utknął na etapie konsultacyjnym i nadal ma status: „obiecujemy, że kiedyś będą uproszczenia dla inwestycji telekomunikacyjnych”.

Niemniej jednak GIA nie czeka na polskiego ustawodawcę, a wynika to z faktu, że mamy do czynienia z rozporządzeniem unijnym, które stosuje się bezpośrednio we wszystkich państwach członkowskich. Oznacza to, że od wskazanej daty nowe wymogi będą obowiązywały niezależnie od działań krajowego ustawodawcy.

Infrastruktura światłowodowa w nowych budynkach i przy generalnych remontach

GIA wprowadza zasadę, zgodnie z którą wszystkie nowe budynki oraz budynki poddawane generalnym pracom remontowym, w odniesieniu do których wniosek o pozwolenie na budowę zostanie złożony po 12 lutego 2026 r., muszą być wyposażone w:

• wewnątrzbudynkową infrastrukturę techniczną przystosowaną do technologii światłowodowej oraz
• wewnątrzbudynkowe okablowanie światłowodowe,

w tym połączenia aż do punktu fizycznego, w którym użytkownik końcowy podłącza się do sieci publicznej.

W praktyce oznacza to, że infrastruktura światłowodowa staje się standardowym elementem wyposażenia budynku, który powinien zostać uwzględniony już na etapie projektu.

Regulacja niewątpliwie ma na celu ochronę nabywców domów jednorodzinnych. Przyszli właściciele np. szeregówek już niedługo kupią domy wyposażone w takie same instalacje telekomunikacyjne jak nabywcy nowobudowanych lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych i zamieszkania zbiorowego.

Od dawna pojawiają się głosy, że zmiana polegająca na wprowadzeniu standardów wyposażenia w infrastrukturę telekomunikacyjną domów jednorodzinnych budowanych w systemie deweloperskim jest niezbędna.

Bez „ustawy wdrażającej”, ale z realnymi konsekwencjami

Warto przypomnieć, że projekt polskiej ustawy wdrażającej GIA zawisł na etapie konsultacyjnym i wciąż nie możemy się doczekać wersji przepisów uwzględniających zgłoszone uwagi (tym bardziej nie doczekamy się drugiego z obiecanych przez MC projektów pogłębiających deregulację procesu inwestycyjnego).

Projekt polskiej (nieuchwalonej) ustawy przewidywał między innymi:

• wyłączenie obowiązków wyposażania budynków jednorodzinnych budowanych w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych (czyli domów budowanych przez przysłowiowych Kowalskich),
• że instalacja w deweloperskim budownictwie jednorodzinnym (aż do punktu dostępu przy granicy z drogą publiczną lub wewnętrzną) ma być częścią składową nieruchomości- czyli ma należeć do właścicieli domów a nie operatora.

Na koniec warto jeszcze raz podkreślić: brak polskiej „ustawy wdrażającej” nie oznacza braku obowiązków. Rozporządzenie GIA jako akt prawa unijnego będzie w omawianym zakresie stosowane bezpośrednio, co w pierwszej kolejności powinno zainteresować branżę deweloperską.

Ewelina Grabiec

radca prawny