Dzisiaj wpis o nieco innej tematyce, który dotyczy powierzchni użytkowej mieszkań wybudowanych w ramach inwestycji, do których przy projektowaniu zastosowano normę PN-ISO 9836:1997, a wniosek o budowę został złożony przed dniem 19 września 2020 r.

Od dłuższego czasu na rynku nieruchomości możemy zaobserwować zjawisko tzw. hossy zakupu nieruchomości, w tym mieszkań w zabudowie wielorodzinnej. Dodatkowym czynnikiem napędzającym tę machinę był niewątpliwie wybuch pandemii SARS-CoV-2, który przyczynił się do tendencji lokowania oszczędności
w szeroko pojętych nieruchomościach, w tym poszukiwania większych mieszkań, które stały się również miejscem pracy. W wyniku takich zmian oraz dokonywanych inwestycji, często możemy spotkać się z sytuacjami, kiedy nasi klienci podczas odbioru technicznego mieszkania lub też jeszcze przed zawarciem umowy deweloperskiej dowiadują się, że deweloper, powołując się na normę PN-ISO 9836:1997, zalicza na poczet powierzchni użytkowej przestrzeń pod ściankami działowymi, które nie są ścianami nośnymi. Jeśli znalazłeś/aś się w podobnej sytuacji i szukasz wskazówek, jakie są Twoje możliwości działania- ten artykuł może być dla Ciebie pomocny.

Na początek warto jest wskazać, do czego w ogóle służą normy polskie i jakie mają znaczenie w kontekście określenia metrażu mieszkania?

W oparciu o treść ustawy o normalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1483), można w uproszczeniu wskazać, że norma polska to dokument zatwierdzony przez Polski Komitet Normalizacyjny (PKN), który służy do określania pewnych zasad, wytycznych lub charakterystyki różnych rodzajów działalności w celu zmniejszenia ewentualnych wątpliwości lub problemów występujących w branżach, których dane normy dotyczą. Co do zasady, stosowanie polskich norm jest dobrowolne.
W praktyce, powołanie się np. przez dewelopera na określoną normę w dokumentacji projektowej, która później stanowi załącznik do umowy (rezerwacyjnej/deweloperskiej/przeniesienia własności itp.), jest w istocie wiążące dla stron. Innymi słowy, profesjonalny podmiot stosujący w swoich wzorcach umownych określone normy polskie, nie może w danym przypadku wskazać, że stosowanie norm jest dobrowolne, gdyż sam wybór określonej normy przez profesjonalny podmiot w umowie, powoduje konieczność poniesienia odpowiedzialności za niespełnienie wytycznych w niej przewidzianych.

Biorąc pod uwagę tematykę dzisiejszego wpisu, kluczowe dla nas jest wskazanie w normie PN-ISO 9836:1997, że powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto, która odpowiada celom i przeznaczeniu budynku.

W dalszej kolejności norma opisuje, że do powierzchni kondygnacji netto (a więc i do powierzchni użytkowej, która jest  jej częścią) wliczane są także elementy nadające się do demontażu, takie jak: ścianki działowe. Problematycznym z kolei pozostaje, że jednocześnie w normie nie zdefiniowano pojęcia ścianek działowych jako elementów nadających się do demontażu, co oczywiście jest nagminnie podnoszone przez inwestorów w ewentualnych sporach z kupującymi.

Z praktycznego punktu widzenia, inwestorzy jako sprzedający często tłumaczą konsumentom, np. że:

• każda ścianka działowa, która nie jest ścianą nośną – jest ścianką do demontażu, przez co na podstawie zapisów normy PN-ISO 9836:1997, może być wliczana do powierzchni użytkowej,
• stosowanie normy (w tym komentarza PKN do normy) jest dobrowolne,
• zmiany aranżacyjne nie wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, a kupujący sam może przeprowadzić te zmiany po zakupie mieszkania.

Naszym zdaniem z powyższymi twierdzeniami nie należy się zgodzić, chociażby z następujących przyczyn:

• przepisy omawianej normy rozróżniają taki rodzaj ścianek działowych, które wlicza się do powierzchni konstrukcji budynku- od takich ścianek działowych, które ze względu na sposób ich wykonania powinny być zaliczone na poczet powierzchni użytkowej,
• komentarz PKN do normy jest jej integralną częścią, a stosowanie przez sprzedawcę określonej normy wiążę się z koniecznością stosowania wspominanego komentarza do tej normy,
• konieczność dokonania zmian aranżacyjnych przez kupującego na własną rękę i na własny koszt po zakupie mieszkania oznacza, że mieszkanie wcale nie było produktem pełnowartościowym w momencie zakupu.

Jak można zauważyć, sytuacja nie jest tak czarno – biała, jak by to przedstawiali deweloperzy. W naszej ocenie brak jest argumentów prawnych, które przemawiałyby za prawidłowością przedstawionych twierdzeń sprzedających, a opisane działania nierzadko są celowym działaniem na szkodę konsumentów w poszukiwaniu dodatkowych źródeł wzbogacenia. Oczywiście swoich racji trzeba dochodzić w sądzie, ponieważ bezpodstawne doliczanie powierzchni pod ściankami działowymi (w zależności od powierzchni użytkowej mieszkania) może generować straty dla kupującego rzędu od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych– a suma ta przecież niejednokrotnie może pokryć część kosztów prac wykończeniowych nowego „M”.

Powyższe argumenty można przywołać zarówno podczas negocjacji ceny mieszkania (przed zawarciem umowy rezerwacyjnej), jak i na etapie sporu o metraż po odbiorze technicznym mieszkania. W tym drugim przypadku ostrzegamy, że należy złożyć stosowną reklamację, a zalecanym terminem na dokonanie tej czynności jest rok od dnia, w którym zostało wydane mieszkanie, gdyż w tym czasie obowiązuje tzw. okres szczególnej ochrony i to sprzedawca jest zobowiązany obalić domniemanie, że w czasie wydania mieszkania wada nie istniała (metraż jest prawidłowy). Oczywiście ewentualny spór ze sprzedawcą można prowadzić osobiście lub przy pomocy pełnomocnika.

Z ostrożności przypominamy, aby pamiętać o konieczności udokumentowania przebiegu prowadzenia sporu i negocjacji ze sprzedawcą- w szczególności zalecamy wykonanie pomiaru mieszkania przez profesjonalny podmiot z odpowiednimi uprawnieniami, ponieważ taka opinia może stanowić cenny dowód na przyszłość, który niewątpliwie jest trudniej podważyć, niż np. pomiar dokonany przez nieprofesjonalnego kupującego.

Zapraszamy do ewentualnej dyskusji.

Konrad Stachura- prawnik