W RCL pojawił się projekt o numerze UD312, który dotyczy nowelizacji ustawy o własności lokali. Projektowane zmiany są oczywiście szczególnie istotne dla funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej, ale nie znaczy to, że nie są również ważne dla innych podmiotów, w szczególności jej kontrahentów.
Dla porządku przypominam, że właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości – w tym ci, którym obowiązki te powierzyła wspólnota mieszkaniowa – mają określone zobowiązania względem przedsiębiorców telekomunikacyjnych, jeśli tylko ci drudzy złożą odpowiedni wniosek. Dotyczy to:
Dostęp zawsze następuje na podstawie umowy. Jeśli w nieruchomości znajdują się odrębne lokale, to przedsiębiorca telekomunikacyjny zawiera umowę z powstałą wspólnotą mieszkaniową lub zarządcą nieruchomości, jeśli powierzono mu zarząd nad nieruchomością wspólną. Ponadto, aktualne przepisy ustawy o własności lokali umożliwiają określenie – w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub później, zawartej w formie aktu notarialnego – sposobu zarządu nad nieruchomością, w szczególności o powierzeniu go osobie fizycznej albo prawnej. W praktyce, taki sposób zarządzania nieruchomością był rzadkością (gros umów o zarządzenie nieruchomością to umowy cywilnoprawne zawierane między wspólnotą a zarządcą), a jeśli już istniał, budził problemy faktyczne. Nowelizacja proponuje zlikwidowanie tej instytucji.
Ponadto projekt przewiduje wprowadzenie zasady, zgodnie z którą zarząd nad nieruchomością wspólną sprawować ma albo zarząd, albo zarządca, co ma wyeliminować przypadki, gdzie pomimo wyznaczenia zarządcy, zarząd wspólnoty mieszkaniowej nadal funkcjonuje, pozostawiając sobie część kompetencji związanych z zarządem budynku – np. co do zawierania umów. Prowadzi to do skomplikowanej sytuacji: nie do końca wiadomo, jaka jest zależność między takimi podmiotami i jaki określono zakres kompetencji. W ramach mojej praktyki zawodowej niejednokrotnie spotykałam się z sytuacją, w której zarządca twierdził, że chciałby zawrzeć umowę o dostępie, ale nie może tego zrobić bez zgody zarządu wspólnoty, co prowadziło do pata negocjacyjnego i konieczności złożenia wniosku do Prezesa UKE w celu wydania decyzji administracyjnej, która zastąpiłaby umowę. Gdyby zarząd sprawował jeden podmiot, byłoby to łatwiejsze. Zmianę w tym zakresie oceniam więc pozytywnie. Warto również odnotować, że modyfikacji ma także podlegać sam sposób podejmowania decyzji przez kilkuosobowy zarząd wspólnoty – oświadczenie woli za wspólnotę w takim przypadku będzie składała większość członków zarządu. Aktualnie wystarczy zgoda dwóch członków zarządu, co może generować konflikty, gdy zgoda ta została podjęta przez mniejszość, i próby podważania ważności umowy, która zależy od właściwej reprezentacji stron umowy.
Omawiana modyfikacja może też wpłynąć na realizację obowiązków związanych ze sporządzeniem protokołu przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji technicznej (budowlanej, powykonawczej i książki obiektu budowlanego) w imieniu wspólnoty mieszkaniowej. Nie będzie już możliwe istnienie jednocześnie dwóch podmiotów (zarządu i zarządcy), którzy byliby odpowiedzialni za te kwestie. Moim zdaniem w takiej dokumentacji powinna znaleźć się informacja o realizacji sieci telekomunikacyjnej i infrastruktury technicznej, takiej jak kanalizacja kablowa czy korytka, na terenie nieruchomości.
Innym ważnym zagadnieniem jest wprowadzenie definicji „czynności zwykłego zarządu”. Zgodnie z projektowanym art. 22 ust. 1a ustawy o własności lokali, należy przez nie rozumieć
prowadzenie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości wspólnej i utrzymywaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej przeznaczenia.
Definicja ta odpowiada interpretacji tego pojęcia wynikającej z orzecznictwa sądowego. Zgodnie z art. 30 ust. 4 Megaustawy, zawarcie umowy o dostępie do nieruchomości, w tym budynku, w celu zapewnienia komunikacji budynku położonym na tej nieruchomości stanowi czynność zwykłego zarządu. Przepis ten ma odpowiednie zastosowanie w przypadku udostępniania okablowania w oparciu o art. 173 PKE. Zmiana ta nie wpłynie na dotychczasową sytuację przedsiębiorców telekomunikacyjnych – nadal zawarcie omawianych umów nie będzie wymagało uzyskania dodatkowej zgody wyrażonej w uchwale członków wspólnoty mieszkaniowej. Natomiast w przypadku umów o dostępie zawieranych w oparciu o art. 33 Megaustawy sprawa ta jest bardziej skomplikowana – przepis ten nie zawiera podobnego wyłączenia. Analiza orzecznictwa sądowego prowadzi do wniosku, że udostępnienie nieruchomości w celu realizacji sieci uzbrojenia terenu również jest związane z bieżącą eksploatacją nieruchomości, zwłaszcza gdy jest to nieruchomość drogowa, a wprowadzenie wyraźnej definicji tego pojęcia nie powinno mieć żadnego wpływu na dotychczasową praktykę. Tego typu sprawy wymagają jednak bardziej indywidualnego podejścia.
Omawiane zmiany oceniam pozytywnie, choć w oczy rzuca się brak rozwiązania innej palącej kwestii, związanej z zarządzaniem nieruchomościami o funkcji drogowej/dojazdowej, które często są ujęte w innej księdze wieczystej niż ta, która obejmuje nieruchomość z budynkiem mieszkalnym, co utrudnia budowę sieci telekomunikacyjnych – na nowe rozwiązania tej palącej kwestii trzeba będzie poczekać.
Mam nadzieję, że zmiany objęte projektem o numerze UD312 usprawnią proces zawierania umów o dostępie pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi a przedsiębiorcami telekomunikacyjnymi – o ile oczywiście zostaną uchwalone i wejdą w życie.
Patrycja Cegiełka-Ordon
radca prawny
