Opracowany z ramienia Ministerstwa Finansów i Gospodarki projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ma wprowadzić wiele zmian związanych z zarządzaniem nieruchomością. Podstawowym celem regulacji ma być dostosowanie zasad zarządzania wspólnotami mieszkaniowymi na przestrzeni minionych 30 lat od wejścia w życie omawianej regulacji, w tym uwzględnienie orzecznictwa sądowego i praktyki. Mają one przede wszystkim usprawnić funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

Niewątpliwie najważniejszą zmianą jest ta związana z dochodzeniem roszczeń związanych z wadami nieruchomości wspólnej. Aktualnie omawiana kwestia jest bolączką wielu wspólnot mieszkaniowych. Zasadą jest, że uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wspólnej przysługują właścicielom lokali. To oni – a nie cała wspólnota – są stronami poszczególnych umów dotyczących nabycia lokalu, zawieranych z deweloperami. Jednocześnie w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, zgodnie z którym uprawnionymi do wytoczenia powództwa w przypadku wad prawnych nieruchomości wspólnej są właściciele poszczególnych lokali (zob. uchwała siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt: III CZP 84/13). W konsekwencji, aby wspólnota mieszkaniowa mogła wytoczyć powództwo przeciwko deweloperowi, musiała uzyskać zgodę poprzez uzyskanie cesji uprawnień od właścicieli lokali.

Nie jest to problem tylko teoretyczny – w praktyce rzadko dochodzi do podpisania umów o cesji przez wszystkich właścicieli nieruchomości. Należy pamiętać, że wiele właścicieli mieszkań faktycznie nie przebywa na miejscu – może lokal wynajmować innej osobie, a sam przebywać w innym mieście, a nawet za granicą. Problematyczne, może być także niezakończone postępowanie spadkowe. Ponadto może zdarzyć się tak, że wady ujawniły się tylko w jednej części budynku, w związku z czym nie wszyscy mieszkańcy mogą być zainteresowani naprawą uszkodzeń. Omawiana trudność może dotyczyć budynków, w których znajduje się nawet kilkaset mieszkań.

Z tego względu dodanie przepisu, który będzie wprost uprawniał wspólnotę mieszkaniową do dochodzenia – w jej własnym imieniu – roszczeń związanych z nieruchomością wspólną z tytułu rękojmi jest potrzebne. Dodatkowo nowa regulacja przewiduje, że nawet jeśli wspólnota mieszkaniowa nie jest stroną umowy, z której wynika roszczenie związane z nieruchomością wspólną, przysługuje jej roszczenie o usunięcie wady przy odpowiednim zastosowaniu przepisów o rękojmi. W ustawie o własności dodany zostanie także przepis, z którego będzie wyraźnie wynikało, że wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną posiadającą zdolność prawną, mimo że nie posiada ona osobowości prawnej, oraz własny majątek.

Co ważne, zmiana ta będzie miała moc wsteczną. Z przepisów przejściowych wynika, że wspólnota ma legitymację czynną do występowania w sprawach dotyczących rękojmi z tytułu wad nieruchomości wspólnej lub usunięcia wad, mających swoje źródło również w umowach, które były zawarte przed wejściem w życie nowelizacji. Rozwiązanie to ma zapewnić tańsze i szybsze realizowanie roszczeń, bez potrzeby dokonywania cesji. Omawianą zmianę należy ocenić pozytywnie, ponieważ może rozwiązać wiele dotychczasowych problemów praktycznych.

Jednocześnie po zmianach to na zarządzie (lub zarządcy) nieruchomości będzie ciążył obowiązek prowadzenia księgi protokołów wspólnoty. Ma to prowadzić do pełnego udokumentowania procesu decyzyjnego. Jest to powiązane z inną modyfikacją, dotyczącą doprecyzowania prawa kontroli działalności zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Wskazano wyraźnie, że właściciel lokalu może żądać od zarządu informacji dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz wglądu w dokumenty. Chodzi o wszelkie regulaminy, uchwały, protokoły, sprawozdania finansowe itp. Nie ma wątpliwości, że tylko pełny wgląd w dokumentację wspólnoty umożliwi właścicielowi lokalu realizację jego praw. Ponadto termin na zaskarżenie do sądu uchwały, która jest niezgodna z przepisami prawa, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza interesy danego właściciela, będzie wynosił 6 tygodni od dnia powiadomienia właściciela o treści uchwały (aktualnie termin ten jest liczony od dnia podjęcia uchwały lub powiadomienia o jej podjęciu, w zależności od tego, czy uchwała została podjęta na zebraniu czy w drodze indywidualnego zbierania głosów).

Na plus należy także ocenić wprowadzenie możliwości informowania o zebraniach lub podjętych uchwałach w formie elektronicznej. Dotyczy to także możliwości zwołania zebrania przez przedstawiciela członków wspólnoty, jeśli zarząd/zarządca zignoruje wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej i nie zwoła tego zebrania we własnym zakresie w terminie 3 tygodni od złożenia tego wniosku.

Oczywiście nie są to wszystkie zmiany, które ma wprowadzić nowelizacja. Modyfikacji ma ulec także sposób głosowania we wspólnocie mieszkaniowej. Doprecyzowane też zostaną kompetencje zarządcy przymusowego w razie jego ustanowienia.

Moim zdaniem przedstawione propozycje są pozytywne dla właścicieli nieruchomości i rzeczywiście mogą pomóc właścicielom i wspólnocie mieszkaniowej przy zarządzaniu nieruchomością. W szczególności nowelizacja może przełamać patową sytuację, w której wspólnota mieszkaniowa, ze względu na brak dokonania cesji uprawnień przez właścicieli lokali, była pozbawiona możliwości dochodzenia roszczeń przeciwko deweloperowi.

Patrycja Cegiełka-Ordon

radca prawny