– Sieć, wstępnie wyceniana na 5 mln zł, po due diligence okazuje się być warta 3,5 mln zł. Różnica nie wynika z rodzaju kabla, użytych materiałów ani wieku sieci. Wynika z dokumentów – a właściwie ich braków – mówi Mikołaj Jaszcza, wspólnik ELEKTIM, z którą uruchomiliśmy projekt LaG. Oferta jest dedykowana operatorom telekomunikacyjnym, którzy chcą uporządkować formalno-prawny status posiadanej infrastruktury, zanim zweryfikuje to za nich rynek.

Rynek M&A przyspiesza, a wraz z nim znaczenie stanu prawnego sieci

Postępująca konsolidacja rynku telekomunikacyjnego sprawia, że coraz więcej operatorów staje przed perspektywą sprzedaży sieci lub całego przedsiębiorstwa. W praktyce to właśnie wtedy weryfikowany jest rzeczywisty stan najcenniejszego aktywa firmy – infrastruktury telekomunikacyjnej. Wyniki takiej analizy niejednokrotnie okazują się zaskakujące:

– Doświadczenie z licznych projektów audytów i sprzedaży firm telekomunikacyjnych pokazuje, że u większości dynamicznie rozwijających się operatorów pojawiają się braki formalno-prawne. ISP koncentrują się przede wszystkim na pozyskiwaniu klientów, ich podłączaniu i obsłudze, a kwestie formalne związane z budową sieci czy przyłączy odkładają na później. Z czasem dochodzą kolejne inwestycje – zarówno własne, jak i realizowane w ramach projektów współfinansowanych co tylko pogłębia „zaległości legislacyjne” – mec. Ewelina Grabiec.

Ryzyko, które rośnie z każdym miesiącem

Korzystanie z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego nie jest problemem teoretycznym, lecz realnym i wymiernym ryzykiem finansowym:

– Korzystanie z cudzej nieruchomości bez tytułu prawnego może rodzić kilka rodzajów ryzyk finansowych. Po pierwsze, operator musi liczyć się z roszczeniami za bezprawne lub bezumowne korzystanie z nieruchomości. Po drugie, w przypadku zajęcia pasa drogowego bez wymaganej decyzji, może zostać obciążony opłatą w wysokości dziesięciokrotności standardowej stawki. Do tego dochodzą również kosztowne opłaty legalizacyjne w przypadku tzw. samowoli budowlanej. Najpoważniejsze są jednak roszczenia o demontaż infrastruktury. Zdarza się, że gdy skala uchybień jest zbyt duża, inwestor po prostu rezygnuje z transakcji zakupu firmy czy sieci – mec. Łukasz Bazański.

Na znaczeniu zyskała również kwestia legalizacji infrastruktury po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., dotyczącym zasiedzenia służebności przesyłu. TK uznał, że nie było możliwe nabycie tego prawa przez zasiedzenie za okres sprzed 2008 r. Orzeczenie stało się impulsem do ponownej analizy wielu stanów faktycznych związanych z lokalizacją infrastruktury na cudzych nieruchomościach i ożywiło debatę dotyczącą roszczeń wynikających z bezumownego korzystania z gruntów:

‒ Pomimo tego, że obecnie wyrok jest niejako „w zawieszeniu”, docelowo możemy spodziewać się zwiększonej liczby roszczeń właścicieli nieruchomości względem operatorów, również telekomunikacyjnych – ŁB.

Infrastruktura sieciowa – EXCEL, a rzeczywistość

Najczęstszym problemem, z jakim spotykają się operatorzy próbujący samodzielnie ocenić skalę formalnych uchybień, jest brak realnej transparentności sytuacji sieci i stanu uzgodnieniowego. Standardowe systemy paszportyzacji przeważnie pokazują długość sieci, liczbę HP w zasięgu, profile kabli, planistykę włókien czy splittów. Nie pokazują natomiast dwóch rzeczy, które mają równie istotne znaczenie przy wycenie: numeru decyzji lokalizacyjnej dla każdego odcinka i numeru uzgodnienia dla każdego wykorzystywanego słupa lub innej infrastruktury:

– Realny obraz sytuacji i stanu infrastruktury operatora otrzymujemy po analizie mapy zasadniczej z wypisami z rejestru gruntów oraz statusami uzgodnień, która z reguły odbywa się w oprogramowaniu typu GIS. Ten sam operator, który w Excelu widzi 47 km sieci magistralnej i dystrybucyjnej oraz 1200 HP w zasięgu, w GIS-ie zobaczy nagle, że 14 km nie ma tytułu prawnego do gruntu, 340 HP leży na odcinkach bez decyzji na pas drogowy, sześć przejść przez nieruchomości PKP nie zostało uzgodnionych, a 154 słupy elektroenergetyczne są wykorzystywane bez dokumentacji. Ta sama sieć, ten sam kabel, ten sam przychód – inna wartość. Należy pamiętać, że uzgodniony przez OSD projekt to jeszcze nie jest legalna sieć. Prawo do podwieszenia kabla na słupie nN czy SN to nie jest prawo do przejścia kablem nad działką. Słup stoi na czyjejś nieruchomości, a właściciel działki może mieć roszczenia niezależnie od tego, jak uregulowana jest podbudowa. To są dwa odrębne podmioty, dwa odrębne uzgodnienia. Lub – jeśli ich brak – dwa odrębne ryzyka prawne. – Adam Koroblewski, kierownik ds. realizacji projektów w ELEKTIM.

Kupujący zawsze dyskontuje z zapasem

Konsekwencje finansowe „czerwonych” odcinków sieci ujawniają się dopiero przy stole negocjacyjnym – i są dla wielu operatorów bolesnym zaskoczeniem.

– Punkty adresowe znajdujące się w zasięgu „nielegalnej” sieci nie są w umowach sprzedaży traktowane jako pełnowartościowe. W konsekwencji znaczącej korekcie ulega ustalona cena. Zdarza się, że niezrozumienie tej zależności jest przyczyną przerwania negocjacji nawet w bardzo zaawansowanym stadium ‒ EG.

– Każda umowa sprzedaży udziałów lub sieci przewiduje również konsekwencje za stwierdzone braki. Sprzedający operator albo przejmuje całkowitą odpowiedzialność za przyszłe koszty legalizacji – które, co warto podkreślić, bywają sztucznie zawyżane przez kupującego – albo godzi się na zatrzymanie przez inwestora części ceny, nawet do 30 proc., jako zabezpieczenia obowiązku legalizacji. Kupujący nie zna dokładnej skali problemu, więc dyskontuje z zapasem, na swoją korzyść – EG.

Projekt LaG – uporządkowanie sieci, zanim zrobi to rynek

Właśnie z myślą o operatorach, którzy chcą uniknąć takich scenariuszy, kancelaria itB Legal i pracownia projektowa ELEKTIM uruchomiły wspólny projekt o roboczej nazwie LaG. Co istotne, oferta nie jest skierowana wyłącznie do firm szykujących się do sprzedaży – ma równie duży sens dla tych, którzy planują rozbudowę.

– Nieuregulowana sieć nie blokuje tylko transakcji, ale również rozbudowę istniejącej już sieci i przyszłe inwestycje realizowane ze środków publicznych czy europejskich. Każda mufa postawiona bez uregulowanego tytułu do gruntu to punkt, z którego trudno wyjść dalej. Nowa odnoga sieci z nieuregulowanej mufy to nowy problem na starym problemie – MJ.

Zakres działań realizowanych w ramach projektu LaG obejmuje kompleksowe uporządkowanie stanu formalno-prawnego infrastruktury. Obejmuje to m.in. przygotowanie brakującej dokumentacji projektowej, dokonanie niezbędnych zgłoszeń budowlanych, pozyskanie tytułów prawnych do nieruchomości prywatnych, uzyskanie decyzji związanych z zajęciem pasa drogowego oraz wymaganych uzgodnień dotyczących terenów i obiektów o szczególnym statusie, takich jak nieruchomości zarządzane przez Lasy Państwowe, PKP, Wody Polskie, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa czy obszary objęte ochroną konserwatorską i środowiskową. W zakres prac wchodzi również regulowanie relacji z dysponentami infrastruktury technicznej, w tym operatorami elektroenergetycznymi, Orange Polska, zarządcami oświetlenia ulicznego oraz innymi operatorami telekomunikacyjnymi.

W ramach projektu mogą także zostać zaprojektowane nowe przyłącza do granicy nieruchomości abonenckich, dzięki czemu wartość sieci nie tylko się utrzymuje, ale nawet rośnie.

„Operator dostarcza paszportyzację. Reszta to nasza robota”

Z perspektywy operatora kluczowe jest to, że projekt LaG nie wymaga od jego zespołu dodatkowego zaangażowania.

– Operator dostarcza paszportyzację sieci i udziela pełnomocnictw. Na tym kończy się jego zaangażowanie operacyjne. Żaden pracownik nie musi prowadzić korespondencji z urzędami, zarządcami dróg, Lasami Państwowymi czy kolejami. Wartością projektu jest efekt – zalegalizowane metry sieci, a nie starania ani czas trwania prac – Sławomir Jaszcza, prezes zarządu ELEKTIMU.

Konsorcjum zakłada, że minimalny zakres sieci magistralnej lub dystrybucyjnej podlegający legalizacji w ramach LaG to 30–40 km, a niezbędny czas na uzyskanie zgód i dokumentacji – około roku.

– Bazując na naszym doświadczeniu, zakładamy, że jesteśmy w stanie zalegalizować około 90 proc. zleconej sieci. Nie wszystkie przypadki da się jednak przewidzieć – w praktyce pojawiają się m.in. skomplikowane stany prawne, brak spadkobierców czy trwające postępowania. Dlatego nie deklarujemy pełnej skuteczności, natomiast poziom około „90 proc.+” to wynik, który realnie osiągamy – MJ.

Transparentność jako standard pracy

Cały proces legalizacji jest dla operatora widoczny w czasie rzeczywistym. Tak jak przy projektach POPC, KPO i FERC, które ELEKTIM realizuje od lat, klient ma podgląd 24/7 do systemów pokazujących postęp prac. Każda działka na trasie sieci, to osobny obiekt z atrybutami dotyczącymi statusu legalności lokalizacji i wykorzystywanej podbudowy. Numer decyzji czy umowy jest przypisany bezpośrednio do działki – nie w osobnej tabeli, nie w mailu.

– To narzędzie, które służy operatorowi nie tylko podczas legalizacji. Zostaje z nim też przy planowaniu rozbudowy. Widać na nim, gdzie można dogęścić sieć minimalnym kosztem prawno-planistycznym, a problematyczna działka z historią odmowy jest oznaczona, opisana i pozwala od razu zaplanować trasę alternatywną. A przy due diligence operator posiada komplet danych, a nie musi opierać się na przypuszczeniach – SJ.

– Rynek M&A w telekomunikacji nie zwolni. Zmienia się otoczenie regulacyjne, pojawiają się nowe ryzyka prawne, kupujący stają się coraz bardziej wymagający w analizie due diligence. Operator, który dziś poświęci czas i środki na uporządkowanie sytuacji formalno-prawnej swojej sieci, jutro będzie negocjował z pozycji siły. Ten, który tego nie zrobi, dowie się o brakach od kupującego – i dowie się o nich w cenie – podsumowuje Łukasz Bazański.