W naszych ostatnich wpisach omawialiśmy przede wszystkim zmiany prawne, które nastąpią wraz z wejściem w życie PKE. Nie możemy jednak pomijać innych zmian, które również mają wpływ na działalność ISP, zwłaszcza jeśli ich wejście w życie nastąpiło w zasadzie niezauważone na łamach Okablowanych, a ma wpływ na zasady zawierania umów na dostęp do budynków. Opisane poniżej zmiany obowiązują od dnia 1 stycznia 2020 roku.
Jedna z takich nowelizacji dotyczy wspólnot mieszkaniowych. Z naszego doświadczenia wynika, że zawieranie umów dotyczących dostępu do nieruchomości bądź do nieruchomości i budynku właśnie z tymi podmiotami, nastręcza w praktyce wiele trudności – zwłaszcza w razie wystąpienia sytuacji, w której wyrażeniu zgody na zwarcie umowy sprzeciwia się jeden członek wspólnoty mieszkaniowej.
Zmiany, które poniżej opiszemy, mogą znacząco ułatwić ten proces.
Małe i duże wspólnoty mieszkaniowe
Na samym początku należałoby przypomnieć, że wyróżniamy dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Potocznie nazywa się je „małymi” i „dużymi”. Podejmowanie decyzji w tych wspólnotach (w tym w zakresie zawierania umów dostępowych) i reprezentacja tych podmiotów, następuje zupełnie inaczej.
Kryterium, według którego określa się, z jaką wspólnotą mieszkaniową mamy do czynienia w danym przypadku, to ilość lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych w danym budynku – w uproszczeniu: liczba mieszkań.
Jeszcze kilka miesięcy temu, małą wspólnotą mieszkaniową była taka, w której było nie więcej niż siedem lokali. Natomiast duża wspólnota mieszkaniowa powstawała w sytuacji, w której w danym budynku było co najmniej osiem lokali.
Od niedawna stan ten uległ zmianie – obecnie mała wspólnota mieszkaniowa wykształca się w budynkach, w których znajdują się maksymalnie trzy lokale a duża – w sytuacji, w której są cztery lokale i więcej.
Celem wprowadzanych zmian było rozwiązanie problemów dotyczących trudności w podejmowaniu jednomyślnych decyzji przez małe wspólnoty, zgłaszanych przez wspólnoty mieszkaniowe, właścicieli lokali oraz środowiska zarządców nieruchomości.
Sposób podejmowania decyzji w małych wspólnotach mieszkaniowych
W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych, decyzje dotyczące wspólnych części nieruchomości podejmuje się stosując przepisy dotyczące współwłasności. Oznacza to, że w takich przypadkach nie wyłania się organu zarządzającego jakim jest zarząd – decyzje podejmowane są przez wszystkich współwłaścicieli.
O tym, w jaki sposób podejmowane są decyzje w danym przypadku, decyduje rodzaj podejmowanej czynności. Wyróżniamy:
Na dokonanie czynności zwykłego zarządu, wystarczające jest uzyskanie zgody większości współwłaścicieli (członków wspólnoty mieszkaniowej). Jeśli takiej zgody nie uda się osiągnąć (np. w przypadku równej liczby głosów), każdy członek wspólnoty mieszkaniowej może zwrócić się do sądu z wnioskiem o upoważnienie go do dokonania takiej czynności – w rzeczywistości, takie wnioski nie były właściwie składane.
Co istotne, głosy liczy się według wartości udziałów w części wspólnej nieruchomości, nie według ilości głosów współwłaścicieli. Wartość udziałów w części wspólnej zależy natomiast od tego, jak dużą część budynku posiada dana osoba. Może więc zaistnieć taka sytuacja, w której w zasadzie jeden ze współwłaścicieli – ze względu na ilość posiadanych udziałów w części wspólnej – będzie decydował o tego rodzaju czynnościach.
Natomiast przy dokonaniu czynności przekraczających zwykły zarząd, podejmowanie decyzji jest bardziej skomplikowane. W takim przypadku, wymagana jest jednomyślność (zgoda wszystkich współwłaścicieli). Wymaganie to często paraliżowało możliwość realizacji inwestycji – brak zgody któregokolwiek ze współwłaścicieli, uniemożliwiał zawarcie umowy. Nierzadko jeden „uprzejmy sąsiad” blokował wszystkie inwestycje.
Co prawda istniała regulacja, która pozwalała współwłaścicielom, których udziały wynosiły co najmniej połowę, na domaganie się rozstrzygnięcia sporu przez sąd, jednak w praktyce nie była ona wykorzystywana.
To właśnie dostrzeżenie tych problemów stanowiło przyczynę dokonanych zmian. Jak czytamy w uzasadnieniu ustawy nowelizującej, wymaganie uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli, jest wraz ze wzrostem liczby współwłaścicieli coraz trudniejsze do zrealizowania i destabilizuje funkcjonowanie takich wspólnot oraz prowadzi do paraliżu decyzyjnego. W związku z powyższym zaproponowane obniżenie kryterium podziału na małe i duże wspólnoty mieszkaniowe usprawni proces podejmowania decyzji w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych. Tym samym zapewni prawidłowy zarząd takimi nieruchomościami przy jednoczesnej ochronie interesu indywidualnego posiadacza udziału w małych wspólnotach (do 3 lokali).
Podejmowanie decyzji w dużych wspólnotach mieszkaniowych
W przypadku dużych wspólnot mieszkaniowych, sprawa związana z podejmowaniem decyzji dotyczących inwestycji przeprowadzanych przez ISP nie jest aż tak problematyczna. Wszelkie decyzje w tym zakresie podejmował zarząd (jednoosobowy lub kilkoosobowy), wybrany przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Jeśli zarząd jest dwuosobowy, wszelkie oświadczenia woli (w tym dotyczące zawarcia umowy), muszą być składane przez co najmniej dwóch członków zarządu.
Również w tym przypadku, występuje podział na czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczające zwykły zarząd.
I tak, czynności zwykłego zarządu podejmowane są przez zarząd samodzielnie, natomiast na podjęcie czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczne jest uzyskanie zgody na dokonanie tej czynności przez zarząd i udzielenie mu pełnomocnictwa na dokonanie tych czynności – następuje to w formie uchwały właścicieli lokali. Zapada ona większością głosów (nie wymaga jednomyślności).
Z jakim rodzajem czynności mamy do czynienia przy zawieraniu umów związanych z działalnością telko?
Art. 30 Megaustawy, stanowiący podstawę do uzyskania dostępu do nieruchomości i budynku w celu świadczenia w nim usług telekomunikacyjnych wprost wskazuje, że jest to czynność zwykłego zarządu.
Problem pojawia się natomiast w przypadku realizacji infrastruktury telekomunikacyjnej w celach tranzytowych (na podstawie art. 33 Megaustawy) – wtedy wszystko zależy od analizy konkretnego przypadku. Istnieją argumenty przemawiające zarówno za tym, że udostępnienie nieruchomości to czynność zwykłego zarządu, jak i takie, które klasyfikują zawieranie umów na podstawie art. 33 Megaustawy jako czynności przekraczające zwykły zarząd. Konieczne jest więc indywidualne zbadanie każdej sytuacji.
Podsumowanie
Omówione powyżej zmiany powinny ułatwić realizację inwestycji związanych z budową infrastruktury telekomunikacyjnej przez ISP, ponieważ ograniczą przypadki, w których brak jednomyślności członków wspólnoty mieszkaniowej w zasadzie paraliżował inwestycję – większość wspólnot mieszkaniowych będzie musiała mieć swój zarząd.
Nowelizacja nie zawiera przepisów przejściowych dotyczących wspólnot mieszkaniowych, dlatego należy przyjąć, że wszystkie wspólnoty mieszkaniowe, które mają co najmniej cztery lokale, muszą obecnie posiadać zarząd – nawet te, które wyodrębniły się przed wejściem w życie zmian. Wprowadzone zostały więc regulacje, które powinny pozytywnie oddziaływać na działalność dostawców usług telekomunikacyjnych.
Patrycja Cegiełka
Aplikant radcowski
