Pomimo tego, że Megaustawa funkcjonuje w obrocie prawnym już od 2010 roku i pozwala przedsiębiorcom na bezpłatny dostęp do budynku w celu zapewnienia telekomunikacji, niektórzy z zobowiązanych do udostępnienia nieruchomości szukają nowych sposobów na zapewnienia sobie dodatkowych zysków.

Jednym z najnowszych pomysłów pewnego zarządcy nieruchomości, z jakim się ostatnio spotkaliśmy, było żądanie zawarcia umowy na ustanowienia służebności przesyłu obok umowy na dostęp. Na pierwszy rzut oka, nie ma w tym żądaniu nic złego… ale w naszym przypadku był to pomysł zarządcy na uzyskanie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Zarządca domagał się zarówno poniesienia kosztów rzeczoznawcy, który miałby wycenić wartość służebności, wynagrodzenia za ograniczenie korzystania z nieruchomości jak i kosztów zawarcia umowy u notariusza. Warto zaznaczyć, że w tej sprawie przedsiębiorca telekomunikacyjny zawarł z zarządcą umowę dostępową, która pozwalała budować sieci FTTH w budynkach wspólnot mieszkaniowych oraz świadczyć usługi. Co ważne, zarządca uzależnił możliwość budowy sieci od wyrażenia zgody na późniejsze ustanowienie służebności.

W naszej ocenie takie żądanie jest nieuzasadnione. Ale po kolei.

Czym różni się służebność przesyłu od dostępu do budynku na gruncie Megaustawy? Po pierwsze reżimem prawnym. Regulacja dotycząca służebności przesyłu nie znajduje się w Megaustawie, lecz Kodeksie cywilnym (art. 305¹ k.c. i następne). Została ona wprowadzona do polskiego porządku prawnego w 2008 roku, czyli jeszcze przed uchwaleniem Megaustawy, aby ułatwić wszystkim tzw. przedsiębiorcom przesyłowym (dostarczającym gaz, prąd etc.) dostęp do nieruchomości. Służebność przesyłu jest więc ustanawiana nie tylko na rzecz przedsiębiorców telekomunikacyjnych, ale również pozostałych przedsiębiorców, których można nazwać przesyłowymi (np. przedsiębiorstwa energetyczne). Dostęp do nieruchomości następuje w tym przypadku na gruncie umowy, a w przypadku niemożności jej zawarcia, można wystąpić do sądu z odpowiednim wnioskiem. Z tego powodu, przedsiębiorca telekomunikacyjny może się starać o dostęp do budynku w celu założenia instalacji telekomunikacyjnej także poprzez ustanowienie służebności przesyłu, jednakże musi pamiętać, że dostęp ten będzie odpłatny. Teoretycznie jest możliwość ustanowienia takiej służebności nieodpłatnie, ale w praktyce właściciele nieruchomości rzadko zgadzają się na takie rozwiązanie.

Dostęp do nieruchomości na gruncie Megaustawy jest skierowany jedynie do przedsiębiorców telekomunikacyjnych. Ma on stanowić dla nich pewne ułatwienie, dzięki czemu nie muszą starać się o dostęp do nieruchomości poprzez żądanie ustanowienia służebności przesyłu. Jego niewątpliwą zaletą jest zapewnienie, że przedsiębiorca uzyskuje dostęp bez nakazu uiszczania za to określonych opłat, a podmioty władające nieruchomością nie mają podstaw aby jej żądać.  Co więcej, Megaustawa ściśle wskazuje terminy, w których umowa o dostęp powinna być zawarta. Tak więc w przypadku żądania dostępu do budynku poprzez ustanowienie służebności przesyłu, negocjacje w celu zawarcia umowy i ustalenia jej treści mogą trwać dłuższy czas zanim któraś ze stron zdecyduje się na wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności. Natomiast w przypadku wszczęcia negocjacji na gruncie Megaustawy, powinny one zakończyć się w terminie 30 dni – po tym czasie każda ze stron może wystąpić o wydanie decyzji przez Prezesa UKE, który powinien wydać decyzję w ciągu 60 dni, uwzględniając wolę stron. Cała procedura powinna więc zająć około półtora miesiąca (choć wiemy, że w praktyce nie wygląda to tak różowo). Ponadto właściciel nieruchomości, użytkownik wieczysty lub jej zarządca mają obowiązek udzielenia przedsiębiorcy informacji o innych przedsiębiorcach telekomunikacyjnych czy też numerze księgi wieczystej nieruchomości w ciągu 14 dni od wystąpienia przez przedsiębiorcę z tym wnioskiem.

Choć w praktyce może dochodzić do sytuacji, gdzie podmioty władające nieruchomością będą chciały uzależnić dostęp do nieruchomości od ustanowienia odpłatnej służebności przesyłu (wiadomo, każdy szuka dodatkowych źródeł zysku), nie mają one do tego żadnych podstaw. Zawarcie umowy dostępowej na gruncie Megaustawy czy też wydanie decyzji przez Prezesa UKE (w przypadku braku umowy) stanowi samodzielny tytuł do dysponowania nieruchomością, nie ma więc potrzeby ustanawiania dodatkowo służebności.

Zwracam uwagę, że są przypadki gdzie ustanowienie służebności przesyłu jest wskazane i pożądane (o tym kiedy korzystniejsze jest ustanowienie służebności przesyłu postaramy się napisać w osobnym wpisie).

W ramach podsumowania chciałybyśmy zwrócić uwagę na to, że choć obie instytucje są do siebie zbliżone i mogą być potencjalnie wykorzystane przez przedsiębiorców telekomunikacyjnych, powinni oni raczej sięgać do uregulowań z megaustawy, nie tych cywilnych. Procedura uzyskiwania dostępu na gruncie art. 30 Megaustawy  jest po prostu dla przedsiębiorców z branży telko wygodniejsza– nie chodzi tu tylko o nieodpłatność dostępu, ale również o wprowadzenie względnie krótkich terminów, w jakich dostęp ten powinien być ustanowiony.

Współautorem wpisu jest aplikant radcowski Patrycja Cegiełka.