O realizacji instalacji telekomunikacyjnych w budynkach wielorodzinnych – rozmowa z Jackiem Kosiorkiem
Przejęcie operatora telekomunikacyjnego i due diligence a pożyczka szerokopasmowa
Maj 20, 2019
Kiedy budowa sieci wewnątrzbudynkowej jest ekonomicznie nieopłacalna? Kilka słów o dostępie do budynków w kontekście ostatnich decyzji Prezesa UKE
Lipiec 1, 2019
Pokaż wszystko

Ewelina Grabiec: Panie Jacku, od wielu lat jest Pan kojarzony głównie z tematyką budowy infrastruktury telekomunikacyjnej w budynkach wielorodzinnych i realizacją postanowień tzw. rozporządzenia budynkowego w tym zakresie. Zanim przejdziemy do tematów aktualnych proszę powiedzieć, jak wyglądała z Pańskiej perspektywy rzeczywistość wyposażania budynków w instalacje teletechniczną przed 2012 r.?

Jacek Kosiorek: W latach 90 zaniechano budowy instalacji budynkowych zbiorowych TV i od tego czasu, do wejścia w życie rozporządzenia budynkowego (czyli do roku 2012), nie było praktycznie żadnych zasad i wytycznych regulujących budowę kabli w budynkach wielolokalowych. Każdy z operatorów miał własne potrzeby i własne kontakty z deweloperem. W tych czasach wygrywali najsilniejsi, skutecznie blokując dostęp do klienta końcowego innym operatorom telekomunikacyjnym. Powodowało to wzrost kosztów budowy sieci dla każdego następnego operatora, który chciał świadczyć usługi w budynku. Przypominają mi się tu budynki w dzielnicy Ursus w Warszawie (osiedle Niedźwiadek), w których czterech operatorów telekomunikacyjnych „koncentrycznych”, wybudowało na klatkach cztery niezależne instalacje telekomunikacyjne, wieszając na poszczególnych piętrach swoje skrzynki i szafki. Widok „przepiękny”. Kolejny, piąty operator, musiał montować swoje listwy i skrzynki na półpiętrach, gdyż na piętrze nie było miejsca na kolejną instalację.

E.G.: Na jednej z ostatnich konferencji przedsiębiorców branży telekomunikacyjnej pokazał Pan zabawne, choć dość absurdalne, zdjęcie bloku mieszkalnego dosłownie oblepionego antenami satelitarnymi. Czy ciągle spotyka Pan takie kuriozalne instalacje teletechniczne? Oczywiście mam na myśli budynki budowane po lutym 2013 r.

J.K.: Tak, spotykam się z tym, że instalacje różnego typu są wykonywane przez pseudo techników, którzy nie do końca znają się na tym, co robią lub po prostu muszą wykonać pewne czynności, aby zrealizować zleconą im pracę i robią to bez zwracania uwagi na jakość. Rotacja instalatorów, w szczególności w dużych firmach telekomunikacyjnych, jest ogromna i często zdarza się, że zamiast kluczy do otwierania skrzynek, technik zabiera ze sobą „inne narzędzia” niż te, które rzeczywiście służącą do otwarcia skrzynek (nie tylko własnych, ale i innych). W takich przypadkach często zamiast otwarcia skrzynek dochodzi do ich dewastacji.

Brak szkoleń, czy też nie do końca pełna wiedza „techników” lub zleceniodawców co do rodzaju prac, jakie trzeba wykonać w budynku powoduje, że ktoś buduje takie instalacje jak poniżej i to nie jest fotomontaż… Jest to istniejący budynek w Warszawie na Pradze.

Na widocznej części budynku jest około 137 anten satelitarnych, co można uznać za instalację zbiorową TV-sat.  Wprawdzie można to było wykonać w oparciu o jedną antenę satelitarną i kilka multiswitchy ale… Nie mnie to oceniać.

E.G.: Zapisy o obowiązkowym wyposażeniu budynków wielorodzinnych w sieć teletechniczną obowiązują już 6 lat. To szmat czasu. Jak z Pańskiej perspektywy zmieniła się rzeczywistość inwestycyjna w tym zakresie?

J.K.: Z moich spostrzeżeń wynika, że około 85 – 90% budynków wielorodzinnych ma wykonane instalacje teletechniczne w całości lub części (czyli fizycznie istnieją), co pozwala mieć nadzieję, że usługa będzie mogła być świadczona drogą kablową.

Zaledwie 15 – 20% budynków ma w pełni spełnione wymogi prawa, gdzie instalacje teletechniczne i telekomunikacyjne są integralną częścią budynku, co pozwala na świadczenie usług różnym operatorom na zasadzie równego dostępu. Moim zdaniem, warunek równego dostępu może być spełniony jedynie w przypadku, gdy instalacje są przypisane do budynku, a ich właścicielem jest wspólnota mieszkaniowa czyli sami mieszkańcy.

E.G.: Co Pańskim zdaniem sprawia, że nadal nie wszystkie budynki wyposaża się w kompletną infrastrukturę telekomunikacyjną? Nie spotkałam się jeszcze z informacją o tym, że jakiś budynek został oddany do użytkowania mieszkańcom bez sieci elektrycznej czy kanalizacyjnej.

J.K.: Największym problemem jest brak osoby „z zewnątrz” z kompetencjami, która tak jak strażak, weszłaby na budynek i odebrała do użytkowania instalacje teletechniczne i telekomunikacyjne. W dalszym ciągu spotykam się z dużą ignorancją dla weryfikacji spełnienia obowiązku montażu kabli i instalacji teletechnicznych. Inwestorzy działają w myśl zasady: „komu to okablowanie jest potrzebne, przyjdzie 5G i wszystko będzie działało”. Nie będę tego szeroko komentował, ale 5G nie ruszy w pełni bez kabli, w szczególności światłowodowych i możliwe jest, że aby w mieszkaniu zadziałało 5G trzeba będzie dosłać włóknem sygnał do anteny wielkości filiżanki…

Obowiązek zaangażowania zewnętrznego inspektora nadzoru, odbierającego teletechnikę w budynku jest oczekiwany przez wiele osób z mojego otoczenia, ale w dalszym ciągu nie udało się przekonać osób mogących wprowadzić takie zapisy w prawie do podjęcia odpowiednich decyzji. Jakość materiałów zastosowanych do wykonania instalacji teletechnicznych w budynku też powinna podlegać weryfikacji.

E.G.: Jaka jest skala budynków niewyposażonych w instalacje teletechniczną w ogóle lub wyposażonych niekompletnie?

J.K.: Budynków bez instalacji teletechnicznych jest coraz mniej, ale jednak są. Przypomina mi się sytuacja z przedstawicielem jednej ze wspólnot mieszkaniowych z Lublina. Jeden z jej członków, pełniący funkcję członka zarządu, mając sporo wolnego czasu, zapoznał się z wymogami rozporządzenia budynkowego w kontekście wyposażania budynku w teletechnikę (znalazł te informacje między innymi na stronach internetowych PIRC). Celem tego pana było, aby deweloper zainstalował okablowanie i instalacje, w tym instalację zbiorową TV-sat w dwóch budynkach, jakimi zarządzał. Budynki zostały odebrane praktycznie bez pełnego okablowania… no może poza domofonem. Pan posiłkując się tekstem rozporządzenia i innymi materiałami np. wytycznymi do projektowania instalacji teletechnicznych przygotowanymi przez PIRC, pisał pisma praktycznie do wszystkich urzędów, w tym między innymi do nadzoru budowlanego.

Dwa lata jego zabiegów spowodowały, że deweloper, w części rękami operatorów, uzupełnił okablowanie budynkowe oraz lepiej lub gorzej, ale wybudował instalację zbiorową TV-sat.

E.G.: Czy spotkał się Pan kiedykolwiek z interwencją nadzoru budowlanego w takim przypadku? Osobiście nie miałam styczności ze sprawą, w której inwestor poniósł negatywne konsekwencje naruszenia obowiązków wyposażenia budynków w sieci telekomunikacyjne.

J.K.: Powrócę jeszcze na chwilę do wspomnianego wcześniej Lublina. Oddolne działania jednej osoby spowodowały, że w dokumentach, jakie kierownik budowy musi przygotować dla inspektora PINB, znajduje się badanie instalacji teletechnicznych. Jest to bardzo ciekawy przypadek, gdzie jedna osoba zrobiła tak wiele dla swojego województwa. Odpowiadając na pytanie, nie spotkałem się, jak do tej pory, aby ktokolwiek został pociągnięty do odpowiedzialności za brak lub źle wykonaną, ewentualnie niekompletną instalację teletechniczną. Teletechnikę traktuje się od strony dewelopera jako „zbędną” (niepotrzebną). Przecież operator,  który będzie chciał świadczyć usługi jakoś sobie poradzi…

E.G.: Czy z perspektywy czasu uważa Pan, że zakres obowiązkowego wyposażenia budynku wielorodzinnego jest wystarczający? Czy obecnie potrzebujemy w budynku wielorodzinnym aż pięciu kabli, mając na względzie, że standardem, do jakiego dąży branża jest standard światłowodowy?

J.K.: Jak do tej pory, wszystkie 3 technologie i 3 kable dla operatorów są wykorzystywane np. w województwie mazowieckim. Można się pokusić o pomniejszenie ilości kabli doprowadzanych do mieszkań, ale wtedy zablokujemy pewnej grupie operatorów dostęp do klienta. Zarówno światłowód, kabel koncentryczny, jak i kabel LAN, są w praktyce wykorzystywane. Dostałem ostatnio pytanie od jednego z dużych operatorów, czy nie dało by się w rozporządzeniu budynkowym zmienić minimalnych wymagań dla skrętki komputerowej z Ve na VIe. Jak się domyślam, jest to spowodowane faktem, że przydałyby się większe prędkości Internetu, jakie ten operator chciałby przesyłać klientowi.

E.G.: Po przeprowadzeniu setek spraw dostępowych stwierdzam, że nadal, mimo 6 lat obowiązywania rozporządzenia budynkowego, prawie każdy przedsiębiorca chce budować własną instalację wewnątrzbudynkową. Jaka jest Pańskim zdaniem przyczyna takiego stanu rzeczy?

J.K.: Tak, to prawda. W ponad 65% nowych budynków, to operatorzy budują instalację do lokali. Jest to moim zdaniem spowodowane np. tym, że deweloper podczas budowy oczekuje od operatorów takich działań i odbywa się to na zasadzie „handlowania” dostępem. Oznacza to, że tylko ci operatorzy, którzy zgodzą się na wybudowanie i sfinansowanie własnej instalacji, będą mogli otrzymać dostęp do nieruchomości. Prowadzi to do dublowania instalacji telekomunikacyjnych do lokali. Przykład poniżej, z Mokotowa w Warszawie, gdzie 3 operatorów wybudowało 3 równoległe instalacje FTTH 2J pomiędzy punktami styku na poziomie -1 a skrzynkami w lokalach. Mamy w tym przypadku ułożone po 6 włókien do  telekomunikacyjnej skrzynki mieszkaniowej.

Brak jednoznacznego obowiązku wybudowania instalacji teletechnicznej budynku przez dewelopera, zgodnie z obowiązującym prawem i fakt, że sami operatorzy nie chcą płacić za poddzierżawienie instalacji potencjalnemu konkurentowi, prowadzi do takich sytuacji jak na zdjęciu po prawej.

E.G.: Porozmawiajmy więc o własności. Tajemnicą poliszynela jest to, że znaczna część budynków wielorodzinnych jest wyposażana w instalację, której właścicielem jest przedsiębiorca telekomunikacyjny. Praktyka powierzania przez deweloperów budowy sieci teletechnicznych wybranym przedsiębiorcom telekomunikacyjnym na ich koszt, doprowadziła w wielu osiedlach do powstania lokalnych monopoli. Jaka jest Pańskim zdaniem skala tego zjawiska?

J.K.: Moim zdaniem jest to spory problem. Skala jest bardzo duża. Przypomina mi się budynek na ul. Kłobuckiej w Warszawie, gdzie deweloper wyraził zgodę na to, że to jeden operator wybuduje wszystkie instalacje, włącznie z instalacją zbiorową TV-2sat w budynku. Z tego co mi wiadomo, skończyło się na tym, że do tej pory, ten sam podmiot świadczy usługi w tym budynku. Spotkałem jakiś czas temu przed tym budynkiem grupę techników od jednego z dużych operatorów telekomunikacyjnych, którzy zastanawiali się jak wejść z kablem do tego budynku. Pierwszy operator zbudował przyłącze do budynku w rurze HDPE 32 mm i nie dawał warunków na udostępnienie rury innym operatorom. Teren wokół budynku jest na gwarancji i nie ma zgody na rozebranie kostki brukowej i wykonanie kolejnego przyłącza… Idealny stan rzeczy dla pierwszego, dominującego operatora w budynku wielorodzinnym.

Kiedyś dawałem taki przykład: co by było, gdyby jakaś firma, np. elektryczna, ułożyła kabel elektryczny między licznikiem energii a skrzynką z bezpiecznikami w lokalu, to czy też, dożywotnio mogłaby pobierać opłatę za przesyłanie energii elektrycznej od innego dostawcy?

E.G.: A jakie są przyczyny takiego stanu rzeczy?

J.K.: Jest ich kilka. Moim zdaniem zasadniczą przyczyną jest chęć zaoszczędzenia przez dewelopera 1000zł/lokal podczas budowy. Tyle (mniej więcej) wynosi łączny koszt okablowania LAN, RG-6, FTTH 2J, skrzynek TSM w lokalach, szaf punktu styku, instalacji zbiorowej TV-2sat, w przeliczeniu na jeden lokal. Ponieważ praktycznie nikt teraz nie reaguje na ten stan rzeczy, mamy ciche przyzwolenie na takie działania. Po prostu mamy to, co mamy…

E.G.: Czy Pańskim zdaniem nabywcy mieszkań zdają sobie sprawę, że po wykończeniu i wprowadzeniu się do swoich mieszkań będą mogli korzystać z usług tylko jednego dostawcy?

J.K.: Nie będę delikatny w tym miejscu gdy powiem, że klient kupujący mieszkanie nie jest świadomy tego, że został „sprzedany dożywotnio” przez dewelopera operatorowi telekomunikacyjnemu (operatorom telekomunikacyjnym). Każdy kolejny operator wchodzący do budynku (o ile w ogóle da radę wejść) już po jakimś czasie, zazwyczaj po zawiązaniu się wspólnoty mieszkaniowej, ma bardzo trudną sytuację, gdyż umowy abonenckie z mieszkańcami zostały już podpisane na minimum 2 lata, a poddzierżawienie instalacji od pierwszego operatora jest drogie. Budowanie kolejnej, własnej instalacji do lokali zazwyczaj jest praktycznie niewykonalne ze względu na to, że zostały już zajęte rurki pod podłogą między szachtem elektrycznym a TSM w lokalu.

E.G.: Postawię kontrowersyjną tezę: a może niech zostanie tak jak jest. Niech wolny rynek i deweloper zadecyduje czy nabywcy mieszkań kupią mieszkanie z gwarantowanym, jednym słusznym dostawcą usług. Przecież powstała po sprzedaży lokali wspólnota mieszkaniowa może zadecydować o wpuszczeniu kolejnego operatora, jeżeli mieszkańcy nie będą zadowoleni z usług dotychczasowego.

J.K.: Brakuje mi stanowiska odpowiednich służb czy urzędów w tym temacie. Na przykład – UOKIK nie może podjąć działań do momentu, gdy jakiś podmiot nie będzie miał więcej niż 40% rynku, a określenie tego czy ma ponad 40% czasami jest trudne. Utrzymanie zdrowej konkurencji na rynku jest dobre, gdyż wymusza jego rozwój.

E.G.: A może problem lokalnych monopoli dostawców usług telekomunikacyjnych w osiedlach deweloperskich rozwiążą decyzje Prezesa Urzędu Komunikacji Elektronicznej o dostępie do kanalizacji i kabli w budynkach?

J.K.: Mam nadzieję, że to pomoże w rozwiązaniu tego problemu. UKE stara się od dość dawna uporządkować istniejącą sytuację tak, aby nie dublować instalacji między punktem styku dla operatorów a telekomunikacyjną skrzynką mieszkaniową w lokalu. Mówił o tym ostatnio podczas jednego ze spotkań Pan Marcin Cichy – Prezes UKE.

E.G.: Projekt nowelizacji Megaustawy zawiera postanowienia przewidujące, że obowiązkowa instalacja teletechniczna budynków wielorodzinnych będzie stanowiła część składową nieruchomości. Jeżeli przepisy wejdą w życie w projektowanym kształcie, sieci telekomunikacyjne budowane w oparciu o przepisy rozporządzenia budynkowego będą dobrem wspólnym członków wspólnot mieszkaniowych. Jak Pan ocenia zmianę proponowaną przez Ministerstwo Cyfryzacji?

J.K.: Bardzo liczę na to, że te zapisy w niezmienionym kształcie przejdą przez Sejm i Senat. Pomogłoby to w dostępie do klienta na równych warunkach dla wszystkich operatorów telekomunikacyjnych, świadczących usługi różnymi technologiami. Trzymam kciuki, aby się to udało. Nie będę tu nic więcej dodawał, aby nie zapeszyć.

E.G.: Czy widzi Pan jakieś zagrożenia lub problemy związane z faktem uczynienia sieci telekomunikacyjnej częścią składową nieruchomości? W kuluarach, przedsiębiorcy obawiają się o stan techniczny tych sieci. Trudno odmówić racji tym, którzy twierdzą, że wspólnota mieszkaniowa nie będzie skłonna na własny koszt serwisować i naprawiać sieci telekomunikacyjnych, będących częścią wyposażenia budynku. Szczególnie, że zyski z tych sieci będą czerpać przedsiębiorcy telekomunikacyjni świadczący usługi z wykorzystaniem takiej infrastruktury. Trzeba przyznać, że w przypadku awarii i przerwy w ciągłości świadczenia usług naprawa musi nastąpić natychmiastowo. Do tej pory większość sieci jest serwisowana przez ekipy techniczne przedsiębiorcy, którego sieć pozostaje własnością. Wspólnota raczej nie zapewni naprawy w czasie oczekiwanym przez dostawcę usług. Jakość takiej naprawy również może pozastawiać wiele do życzenia.

J.K.: Jeżeli budynkowa instalacja telekomunikacyjna zostanie poprawnie wykonana przez kompetentnego wykonawcę (zazwyczaj budują to firmy elektryczne) i odebrana przez dedykowanego, zewnętrznego inspektora nadzoru, to stawiam tezę, że będzie służyła ona przez lata operatorom telekomunikacyjnym, a koszty utrzymania okablowania LAN, RG-6 i FTTH 2J będą znikome.

Z moich spostrzeżeń wynika, że największym zagrożeniem dla tych instalacji są obecnie sami „technicy”, szczególnie ci wykonujący usługi dla dużych operatorów telekomunikacyjnych. Rotacja personelu i znikome kompetencje są największym zagrożeniem dla instalacji budynkowych. Gdy operator wysyła technika z „łomem” zamiast z kluczami do szafek czy skrzynek, gdy serwisantem sieci jest pracownik, który ma niespełna dwa miesiące doświadczenia, to mamy to, co mamy.

Mogę podać wiele przykładów, gdzie „technicy”, mając przygotowaną, gotową do podłączania własnego rozdzielacza sygnału instalację w punkcie styku, z niejasnych przyczyn włamywali się do szafy instalacji zbiorowej TV-sat. Po to, aby ciąć kable. Instalatorzy nawet nie zdawali sobie sprawy z faktu, że  wszystko mają gotowe, podane na tacy…

Mam przed oczami szafkę punktu styku z Tarchomina w Warszawie, gdzie „technik” dużego operatora łomem wyważał pancerną szafkę z multiswitchem, aby wyciąć kabel od anteny zbiorowej TV-sat i przełączyć do swojej szafki, mając obok gotowy panel „RACK 19” z zakończeniami II kabla koncentrycznego do każdego lokalu dedykowanego dla usług operatora…

Na zdjęciu po lewej widać otwarte szafki punktu styku dla operatorów. Gdy w bezpośredniej konfrontacji padło pytanie: dlaczego technicy powycinali kable w środkowej szafce z multiswitchem TV-sat, odpowiedzią było jedynie wzruszenie ramion…

E.G.: Na koniec wybiegnijmy daleko w przyszłość. Jak będzie wyglądała rzeczywistość 20 lat po wprowadzeniu rozporządzenia budynkowego?

J.K.: Temat ciekawy choć na razie wybiegnę w nieco bliższą przyszłość… Przed nami 5G i jak widać bez światłowodu ani rusz. Aby 5G mogło działać z planowaną, wysoką prędkością, trzeba podejść blisko klienta, najdalej na 150 m (i to po wzroście mocy nadawania o 100 razy, czyli tak, jak obecnie jest w Europie Zachodniej).

Na spotkaniu z koreańskim producentem anten, między innymi do 5G, mój rozmówca stwierdził, że realny skuteczny zasięg to 50 m. Aby 5G mogło działać w mieszkaniu trzeba (jest to w planach) zamontować dwie anteny: za oknem i w mieszkaniu. Do celów 5G można wykorzystać włókno do mieszkania, jakie obecnie układamy zgodnie z rozporządzeniem.

Rozporządzenie za 20 lat… Może nie będzie już potrzebne, ale kto wie… Powiem to bardzo prosto: kabel to kabel i jak na razie, bez kabla ani rusz. Na razie cieszy mnie to, że rozporządzenie budynkowe przeżyło w niezmienionej formie 6 lat i ma szansę się utrzymać (choć nigdy nie wiadomo). Na razie wszystkie trzy technologie kablowe w mniejszym lub większym stopniu są wykorzystywane (w różnych proporcjach i w zależności od rejonu kraju).

Patrząc np. na województwo mazowieckie, dominującym kablem w budynkach wielorodzinnych między punktem styku a telekomunikacyjną skrzynką mieszkaniową jest kabel koncentryczny. Praktycznie około 60% odbiorców korzysta z usług w technologii DOSCIS. Nie mnie teraz oceniać, dlaczego tak jest, ale jest… Co będzie dalej – zobaczymy, ale moim zdaniem, mamy wiele szans na to, aby polska telekomunikacja rozwijała się bardzo dynamicznie.

Rozmawiała: Ewelina Grabiec

***

Jacek Kosiorek

Od końca lat 80 zajmuje się systemami telewizyjnymi oraz telekomunikacyjnymi w tym telewizji kablowej, FTTH i TV-sat. W latach 90 pracował w Telewizji Kablowej Elektrim TV w Warszawie i nieprzerwanie do lat obecnych współpracuje z operatorami telekomunikacyjnymi. Od 2000 roku jest właścicielem Firmy KOMAX i prezesem firmy KOMAX.NET Sp. z o.o. Firma KOMAX zajmuje się projektowaniem, budową, serwisem oraz instalacjami sieci kablowych, głównie na terenie centralnej Polski, w tym nowymi technologiami FTTH. Jest V-ce prezesem Polskiej Izby Radiodyfuzji Cyfrowej, V-ce prezesem KIGE Krajowej Izby Gospodarczej Elektryki, Przewodniczącym Grupy roboczej PIRC ds. instalacji teletechnicznych oraz współautorem nowelizacji Rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowaniu.

1 Komentarz

  1. Artur Worsztynowicz napisał(a):

    “Co Pańskim zdaniem sprawia, że nadal nie wszystkie budynki wyposaża się w kompletną infrastrukturę telekomunikacyjną? Nie spotkałam się jeszcze z informacją o tym, że jakiś budynek został oddany do użytkowania mieszkańcom bez sieci elektrycznej czy kanalizacyjnej.”

    Dobre pytanie – odpowiedź z mojej strony – instalacje elektryczne i kanalizacyjne są wymagane we wszystkich starostwach udzielających pozwolenia na budowę, niestety w mniejszości są urzędy-starostwa które wymagają w projekcie instalacji telekomunikacyjnej budynku – i tutaj mamy pierwszy problem.
    Brak tych instalacji już na etapie projektu, definiuje ich brak na dalszym etapie podczas budowy i później oddania budynku do użytkowania.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*