Budowa sieci telekomunikacyjnych na osiedlowych drogach wewnętrznych
Co dalej z 1.1 POPC?
Kwiecień 22, 2019
Inwestycje telekomunikacyjne a prawo do nieruchomości
Maj 7, 2019
Pokaż wszystko

dav

Tereny podmiejskie to często obraz Polski w budowie. Jak grzyby po deszczu wyrastają nowobudowane osiedla domów wielorodzinnych i jednorodzinnych. Taka sytuacja to z pozoru raj dla wszystkich przedsiębiorców telekomunikacyjnych – niewątpliwie każdy z przyszłych mieszkańców będzie potrzebował dostępu do usług. Jednakże warunkiem rozpoczęcia świadczenia usług i pozyskania nowych abonentów jest istnienie odpowiedniej infrastruktury telekomunikacyjnej, a jej realizacja może napotkać wiele trudności.

Idealne miejsce na umieszczenie infrastruktury – osiedlowa droga wewnętrzna

Nie ma wątpliwości, że każdy z nowych budynków musi mieć dostęp do drogi dojazdowej, co oznacza, że często deweloper musi zaprojektować drogę wewnętrzną lub usytuować budynki tak by miały dostęp do drogi publicznej. Osiedlowe drogi wewnętrzne to najczęściej odrębne nieruchomości pozostające współwłasnością mieszkańców danego osiedla. Drogi wewnętrzne to także  najlepsze miejsce na posadowienie kanalizacji kablowej służącej do rozprowadzania różnych mediów na terenie całego osiedla. Z naszej praktyki wynika, że najczęściej kanalizacja kablowa jest urządzeniem przesyłowym należącym do konkretnego przedsiębiorcy lub jest częścią składową nieruchomości i należy do mieszkańców.

Kto zarządza osiedlową drogą wewnętrzną?

Do dróg wewnętrznych, wydzielanych i tworzonych przez deweloperów, nie ma zastosowania ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych. Oznacza to, że w przypadku dróg wewnętrznych nie jest możliwe uzyskanie decyzji administracyjnej zezwalającej na umieszczenie urządzeń infrastruktury telekomunikacyjnej w pasie drogowym, wydawanej przez zarządcę drogi.

Kto wobec tego będzie decydował o udostępnieniu pasa drogowego dróg wewnętrznych? Jej właściciel, a ściślej mówiąc – jej współwłaściciele. Droga wewnętrzna ma najczęściej wielu właścicieli – deweloper sprzedaje bowiem działkę zabudowaną budynkiem jednorodzinnym lub lokal mieszkalny wraz z odpowiednim udziałem w drodze dojazdowej, co oznacza, że w skrajnym przypadku drogą będzie zarządzało kilkadziesiąt lub kilkuset współwłaścicieli. W kontekście konieczności zebrania zgód na bodowę własnej sieci jest to sytuacja fatalna, bo prawdopodobieństwo zebrania zgód od wszystkich mieszkańców graniczy z cudem.

Oczywiście nie jest to jedyny model tworzenia dróg wewnętrznych – czasami nieruchomości przekazywane są jednostce samorządu terytorialnego, która następnie zalicza nieruchomość do dróg publicznych. Zdarza się też, że droga wewnętrzna nie jest odrębną nieruchomością – mogą i zdarzają się przypadki gdzie nieruchomość drogowa jest nieruchomością wspólną zarządzaną przez wspólnotę mieszkaniową.

Mimo istnienia kilku możliwości uregulowania stanu własnościowego dróg wewnątrzosiedlowych – najczęściej deweloper nie jest zainteresowany tym, by po oddaniu osiedla w ręce mieszkańców przejmować się takimi rzeczami jak zarząd drogą czy sytuowanie kolejnych mediów. Często wybór modelu własnościowego niezabudowanych nieruchomości pełniących różne funkcje na osiedlu (np. drogowa) nie sprzyja podejmowaniu zgodnych i rozsądnych decyzji z punktu widzenia utrzymania nieruchomości.

Sposób podejmowania decyzji przez współwłaścicieli drogi

To, jak podejmowane są decyzje przez współwłaścicieli drogi, określają odpowiednie przepisy. Sposób zależy od tego, czy planowana czynność stanowi czynność zwykłego zarządu czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Przez czynność zwykłego zarządu należy rozumieć czynność polegającą na załatwianiu bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją nieruchomości i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym i zgodnie z przeznaczeniem. Wszystkie pozostałe czynności to czynności przekraczające zwykły zarząd.

W przypadku osiedli domków jednorodzinnych i tzw. małych wspólnot mieszkaniowych do dokonania czynności zwykłego zarządu wystarczająca będzie zwykła większość głosów, liczonych według wielkości udziałów. Natomiast w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd, konieczne będzie podjęcie jednomyślnej uchwały, a więc uzyskanie zgody wszystkich współwłaścicieli. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że w przypadku braku uzyskania jednomyślnej zgody na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd, ci współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie biorąc pod uwagę cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 i nast. ustawy Kodeks cywilny).

W przypadku tzw. dużych wspólnot mieszkaniowych (powstają one gdy w budynku istnieje więcej niż 7 wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali) decyzje w zakresie zwykłego zarządu podejmował będzie zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub jej zarządca.

Zgoda na budowę sieci telekomunikacyjnej – jaki to rodzaj czynności?

Niestety, na dzień dzisiejszy nie ma jednoznacznego stanowiska co do tego, czy budowa sieci telekomunikacyjnej stanowi czynność zwykłego zarządu czy też czynność przekraczającą zwykły zarząd. W negocjacjach, które sami prowadzimy staramy się przekonywać, że budowa mediów (np. kanalizacji kablowej w drodze dojazdowej), które mają służyć części współwłaścicieli to czynność zwykłego zarządu.

Kategoryczne przyjęcie, że udostępnienie nieruchomości będącej osiedlową drogą wewnętrzną oznacza zawsze i niezależnie od okoliczności czynność przekraczającą zwykły zarząd, to wiele utrudnień dla przedsiębiorców telekomunikacyjnych, zwłaszcza gdyby przyjąć, że do realizacji sieci telekomunikacyjnej potrzebna byłaby zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Patrycja Cegiełka

Aplikant radcowski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

*